V tomto článku se zaměříme na jednu z úvodních fází akvizice developerského projektu, a to první smlouvu upravující zájem realizovat akvizici developerského projektu. Tato smlouva se nazývá různě, nejčastěji Letter of intent (Prohlášení o obchodním záměru), Heads of terms/Term sheet (Dohoda o základních podmínkách) či rezervační smlouva. Pro účely tohoto článku budeme pro všechny tyto smlouvy používat název rezervační smlouva.
Níže si představíme, jaké základní otázky by rezervační smlouva měla upravovat.
Cíl akvizice
Cílem akvizice developerského projektu je zejména získat pozemek, na kterém bude vybudována stavba, nebo pozemek, jehož součástí je již existující stavba, která má být v rámci developerského projektu rekonstruována.
Základními dvěma způsoby, jak získat takový pozemek je asset deal a share deal.
V rámci asset dealu kupující kupuje přímo nemovitost, která je předmětem developerského projektu. V případě share dealu kupující kupuje společnost, jenž je vlastníkem nemovitosti, která je předmětem developerského projektu.
Předmět transakce v rezervační smlouvě
Od toho, zda je transakce prováděná formou share dealu nebo asset dealu, se odvíjí také obsah rezervační smlouvy.
V případě asset dealu je předmětem transakce přímo nemovitost. Pokud se však kupuje nemovitost s developerským projektem, který je již v přípravě, a kupujícího ho chce převzít a pokračovat v něm (např. již je připravena projektová dokumentace či probíhá řízení k povolení daného developerského záměru), měly by být součástí asset dealu také další práva, které takovéto pokračování umožní. Bude se jednat například o získání oprávnění k již vytvořené architektonické studii anebo projektové dokumentaci či převzetí již uzavřené smlouvy s projektantem k dalším fázím projekční činnosti.
V případě share dealu je předmětem transakce vymezeným v rezervační smlouvě podíl ve společnosti, event. podíly, pokud společnost vlastní více osob (v případě akciové společnosti jsou předmětem transakce akcie společnosti). V rámci share dealu však není neobvyklé, že součástí transakce je i postoupení pohledávek vlastníka společnosti vůči společnosti (nejčastěji ze zápůjček či úvěrů poskytnutých vlastníkem společnosti) na kupujícího.
Přestože se v případě share dealu kupuje podíl na společnosti vlastnící předmětnou nemovitost, z obsahu rezervační smlouvy musí být jasné, že společnost je kupována za účelem získání nemovitosti. Tomuto by měly odpovídat také povinnosti a podmínky stanovené v rezervační smlouvě.
Strany rezervační smlouvy
Forma transakce má samozřejmě dopad také na to, jaké subjekty uzavírají rezervační smlouvu.
V případě asset dealu uzavírá na straně prodávajícího rezervační smlouvu přímo vlastník nemovitosti (ať už fyzická osoba či společnost vlastnící nemovitost). V případě share dealu uzavírá rezervační smlouvu společník společnosti, tedy vlastník podílů ve společnosti.
Na straně kupujícího uzavírá rezervační smlouvu v případě asset dealu zpravidla společnost developera, která bude následně realizovat developerský projekt. Touto společností bývá často v podstatě „prázdná schránka“ bez majetku, speciálně založená developerem pro účely daného developerského projektu (SPV).
V případě share dealu může uzavřít rezervační smlouvu hlavní mateřská společnost daného developera, jejíž dceřiné společnosti realizují jednotlivé developerské projekty (kupovaná společnost se pak stane jednou z těchto dceřiných společností).
Rezervační smlouvu někdy uzavírá na straně kupujícího obdobně jako u asset dealu SPV developera. V takovém případě pak po dokončení akvizice dochází často k fúzi kupované společnosti a SPV.
Základní obsah rezervační smlouvy
Rezervační smlouva může mít různou podobu a je připravena v návaznosti na specifika dané transakce. Jsou zde však určité body, které by měly být upraveny ve většině rezervačních smluv.
Základní podmínky transakce
Rezervační smlouva by měla především vymezit hlavní podmínky transakce. Těmi bývá především:
- vymezení předmětu transakce (viz výše asset deal vs share deal);
- cílový stav předmětu transakce (např. v případě, že se nemovitost kupuje v průběhu územního řízení k povolení umístění developerského projektu zahájeného ještě prodávajícím, tak cílovým stavem může být koupě nemovitosti až po získání územního rozhodnutí; nebo v případě share dealu cílový stav společnosti s ohledem na její dluhy a pohledávky – např. mechanismus locked box nebo cash free/debt free);
- cena transakce a postup její úhrady (zálohy, splátky, zádržné);
- způsob úhrady ceny (úschova, bankovní financování a s tím spojené souvislosti).
Stanovení dalšího postupu
Rezervační smlouva by měla dále upravovat, jaký bude postup stran po jejím uzavření. Nejčastěji se vymezují pravidla provedení due diligence, postup v případě negativních výsledků due diligence a termíny dalších kroků v rámci transakce.
Rezervace (exkluzivita)
Rezervační smlouva by z pohledu kupujícího měla upravovat také rezervaci předmětu transakce, jinak řečeno exkluzivitu pro kupujícího.
Tato exkluzivita by měla spočívat v tom, že po vymezenou dobu neprodá prodávající předmět akvizice jinému zájemci, a bude jednat pouze s kupujícím se kterým uzavřel rezervační smlouvu.
V případě asset dealu se tato exkluzivita vztahuje na kupovanou nemovitost.
Jak bylo uvedeno výše, v případě share dealu se kupuje podíl ve společnosti, avšak cílem akvizice je získat nemovitost vlastněnou společností. Z tohoto důvodu by se tato exkluzivita měla v rámci share dealu vztahovat jak na převáděný podíl ve společnosti, tak by se měl prodávající (společník společnosti) zavázat, že zajistí, že společnost cílovou nemovitost nepřevede jiné osobě.
První záloha/Rezervační poplatek
Součástí rezervační smlouvy bývá zpravidla úhrada první části ceny transakce, která slouží mimo jiné k potvrzení reálného zájmu kupujícího provést transakci. Tato první část bývá označována jako první záloha či rezervační poplatek.
Rezervační smlouva by kromě podmínek úhrady této první zálohy měla upravovat také osud této zálohy v případě, že kupující po provedení due diligence již nebude mít o transakci zájem.
Mlčenlivost
Rezervační smlouva dále zpravidla obsahuje také závazek obou stran k mlčenlivosti ohledně informací a podkladů, které získají v rámci jednání o transakci.
Na straně kupujícího se jedná především o povinnost uchovat důvěrné informace získané od prodávajícího z podkladů poskytnutých k provedení due diligence. Ze strany prodávajícího se může jednat například o důvěrné informace týkající se finanční situace kupujícího.
Další informace
Chtěli byste se o akvizicích developerských projektů dozvědět více? Zajímá Vás například jak nastavit podmínky rezervační smlouvy výhodně pro kupujícího a jak pro prodávajícího? Jak by mělo probíhat due diligence, jak provést správně další fáze akvizice až do jejího dokončení nebo na jaké daňové otázky je nutné myslet při akvizici projektu?
V takovém případě se můžete přihlásit na náš seminář s názvem Akvizice projektů, na kterém se bude těmto a dalším souvisejícím otázkám věnovat.
Seminář Akvizice projektů proběhne dne 13. září 2022. Více informací se můžete dozvědět zde: kropaceklegal.cz/seminare/akvizice-projektu.
V případě, že jste si tento článek přečetli až po uskutečnění tohoto semináře, neváhejte nás i tak kontaktovat. Určitě budeme seminář v blízké době opakovat. Také je možné se přihlásit na další semináře týkající se developmentu, jejichž seznam lze nalézt zde: kropaceklegal.cz/seminare.
V případě zájmu o individuální poradenství se na nás můžete samozřejmě obrátit také prostřednictvím našich kontaktních údajů či kontaktního formuláře uvedeného níže.
