V návaznosti na naši proběhlou sérii seminářů věnujících se developmentu nemovitostí nazvanou Developerský podzim, která bude mít tento rok pokračování pod názvem Developerské jaro, jsme si připravili sérii článků, která se věnuje akvizici developerských projektů.
V prvním článku jsme se věnovali první smlouvě, která upravuje zájem prodávajícího a kupujícího realizovat transakci. Tato smlouva se označuje nejčastěji jako Letter of intent (Prohlášení o obchodním záměru), Heads of terms/Term sheet (Dohoda o základních podmínkách) či rezervační smlouva.
V druhém článku jsme se zaměřili na prověrku předmětu akvizice (due diligence), a to zejména na oblasti, které se v rámci due diligence prověřují, jaké jsou cíle prověrky a jaké má tato prověrka dopady na samotnou transakci.
V tomto článku se budeme věnovat transakční dokumentaci k převodu předmětu akvizice.
Smlouvy k převodu
Na rozdíl od rezervační smlouvy (Letter of intent / Heads of terms / Term sheet) transakční dokumentace stanoví jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího závaznou povinnost provést za splnění vymezených podmínek dohodnutou transakci.
Transakční dokumentace může mít samozřejmě několik podob a také různé smluvní fáze.
Při transakci formou asset dealu se můžeme setkat s tím, že se uzavírá:
- smlouva o smlouvě budoucí kupní – upravuje podmínky, při jejichž splnění má dojít k dokončení transakce a uzavření kupní smlouvy; a
- kupní smlouva – smlouva, kterou se převádí kupovaná nemovitost a která je podkladem pro převod vlastnictví v katastru nemovitostí
V případě share dealu lze narazit také na vícestupňové uzavírání smluv, s tím, že se uzavírá:
- rámcová smlouva k převodu podílu ve společnosti upravující podmínky dokončení transakce, přičemž po jejichž splnění se uzavírá při vypořádání jednoduchá převodní smlouva, na základě které dojde právně k převodu podílu v kupované společnosti; nebo
- smlouva o převodu podílu ve společnosti s odloženou účinností, na základě které dochází k převodu podílu v kupované společnosti, avšak s s odkládací podmínkou, a po splnění odkládací podmínky se při vypořádání potvrdí její splnění a účinnost smlouvy převodním potvrzením
Smlouvy upravující převod předmětu akvizice se pak často označují jako SPA - Sales and Purchase Agreement.
Vedle samotného převodu předmětu akvizice (asset deal – nemovitost, share deal – společnost) pak transakční dokumentace může upravovat i další související transakce či postupování práv.
V případě asset dealu se můžeme setkat s postoupením smluv uzavřených ve vztahu k připravovanému projektu (např. smlouva o spolupráci s obcí, smlouva o zhotovení projektové dokumentace s architektonickou/projekční kanceláří), a/nebo s postoupením licencí k architektonickým dílům vzniklým v souvislosti s přípravou projektu (v rámci přípravy arch. studie či projektové dokumentace).
Při share dealu se lze setkat s tím, že vedle podílu ve společnosti postoupí prodávající v rámci transakce na kupujícího své pohledávky vůči převáděné společnosti.
Základní obsah smluv
Většina smluv upravujících akvizici developerského projektu je strukturována podobně a upravuje minimálně stejné základní otázky.
Transakční dokumentace by měla upravovat:
- podmínky převodu předmětu akvizice
- způsob stanovení ceny v případě, že není stanovena pevná cena (zejména v rámci share dealu, kdy se počítá s převzetím určitých aktiv a závazků)
- pravidla úhrady kupní ceny (např. úschova u banky, notáře či advokáta a její podmínky)
- prohlášení a záruky (garance) a dohodnuté způsoby řešení rizik zjištěných v rámci due diligence
- možnosti předčasného ukončení transakce
- proces dokončení transakce a vypořádání
Úprava těchto základních otázek a další obsah smluv se pak bude lišit s ohledem na konkrétní podmínky dané transakce.
Pokud byste se chtěli o celém procesu akvizice developerského projektu dozvědět více, můžete navštívit náš seminář Akvizice projektů, který pořádáme v rámci naší série Developerské jaro.
Na tomto semináři proberme následující témata:
- asset deal vs. share deal
- fáze akvizice a zasmluvnění, tipy z praxe
- přeměny (fúze, odštěpení)
- financování a daňové otázky
Více se o semináři dozvíte zde: kropaceklegal.cz/seminare/akvizice-projektu
V případě, že byste potřebovali pomoc s transakční dokumentací či byste měli zájem o jiné poradentství v této oblasti, neváhejte se na nás obrátit.
Pokud Vás zajímá oblast developmentu a chtěli byste se dozvědět více, sledujte tento náš web, náš Facebook či LinkedIn.
