V souvislosti s naší sérií seminářů věnujících se developmentu nemovitostí s názvem Developerské jaro jsme na tomto blogu připravili sérii tří článků, které se věnovaly procesu akvizice developerského projektu.
V prvním článku jsme představili, že akvizice developerského projektu má dvě základní podoby, a to asset deal a share deal.
V rámci asset dealu kupující kupuje přímo nemovitost, která je předmětem developerského projektu. V případě share dealu kupující kupuje společnost (resp. podíl či akcie ve společnosti), jenž je vlastníkem nemovitosti, která je předmětem developerského projektu.
Faktorů určujících jestli bude akvizice provedena jako asset deal nebo share deal je několik, jedním z nejzásadnějších jsou však daňového dopady prodeje na prodávajícího.
Tento měsíc vláda představila svůj návrh konsolidačního balíčku, který obsahuje změny v daňové oblasti, které budou mít dopad i na akvizice developerských projektů a na zmíněné daňové dopady na prodávajícího.
V tomto článku se budeme věnovat těmto změnám a jejich dopadům na akvizice.
Daň z příjmů právnických osob – současný stav
V případě, že by prodávajícím v rámci akvizice byla právnická osoba – společnost (nejčastěji s.r.o. či a.s.), může prodej akvizice podléhat dani z příjmu právnických osob.
V případě asset dealu, tedy prodeje nemovitosti ze strany právnické osoby, zde není možnost osvobození od této daně, a prodej nemovitosti právnickou osobou podléhá v současnosti dani z příjmu se sazbou 19 %.
V případě share dealu, tedy prodeje dceřiné spolčenosti ze strany (mateřské) právnické osoby, je zde možnost osvobození od daně z příjmu pokud mateřská společnost prodává podíl v dceřiné společnosti, který držela alespoň 1 rok (alespoň 10 % podílu).
Pokud by však mateřská společnost držela podíl v dceřiné společnosti kratší dobu a osvobození by se neuplatnilo, podléhal by prodej podílu v dceřiné společnosti také dani z příjmu se sazbou 19 %.
Zvýšení sazby daně z příjmů právnických osob
Vláda v rámci konsolidačního balíčku navrhuje zvýšení výše uvedené daně z příjmů právnických osob z 19 % na 21 %.
Prodej developerského projektu právnickou osobou by tak měl nově podléhal co do základu daně této vyšší 21% sazbě, v případě že zde nebude možnost využít osvobození od daně.
Vláda toto zvýšení odůvodňuje tím, že současná sazba daně ve výši 19 % patří ve srovnání s EU mezi nižší sazby a zvýšením na 21 % se přiblížíme k evropskému průměru.
Progresivní zdanění u fyzických osob – současný stav
Prodávajícím v rámci akvizice developerského projektu může být také samozřejmě fyzická osoba, a to ať už jako vlastník nemovitosti (asset deal) nebo jako vlastník podílu/akcií v prodávané společnosti (share deal).
Pokud by prodej nemovitosti či podílu v prodávané společnosti nebyl od daně z příjmu osvobozen (viz dále), podléhal by dnes tento prodej sazbě daně 15 %, s progresivním zvýšením sazby na 23 % nad částku základu daně přesahující 48násobek průměrné mzdy (pro rok 2023 1 935 552 Kč).
Posun hranice progresivního zdanění
Dle konsolidačního balíčku by se hranice, po jejíž překročení se zvýší daňová sazba na 23 %, měla snížit z 48násobku průměrné mzdy na 36násobek průměrné mzdy.
Průměrná mzda byla pro rok 2023 stanovena na 40 324 Kč, a pokud by tedy dnes začínalo progresivní zdanění již na 36násobku, uplatnila by se vyšší sazba daně již na základ daně přesahující částku 1 451 664 Kč (oproti 1 935 552 Kč).
S ohledem na ceny developerských projektů se toto snížená hranice progresivního zdanění určitě dotkne prodávajících fyzických osob (pokud nebudou splněny podmínky pro osvobození od daně).
Omezení osvobození při prodeji cenných papírů a podílů v obchodních společnostech
Pokud prodávající fyzická osoba prodává svůj developerský projekt jako share deal, tedy jako prodej podílu v s.r.o. či akcií v a.s., má v současné doby dvě možnosti, jak dosáhnout osvobození od daně z přijmu z tohoto prodeje.
První z nich je možnost osvobození příjmů z prodeje cenných papírů - akcií (v rámci share dealu) od zdanění do výše 100 000 Kč za zdaňovací období.
Dále je možné dosáhnout osvobození při splnění tzv. časového testu.
Od daně z příjmu fyzických osob bude osvobozen prodej akcií společnosti v rámci share dealu, pokud mezi nabytím a prodejem akcií uplynula doba 3 let.
V případě prodeje podílu v s.r.o. musí k osvobození mezi nabytím a prodejem podílu uplynout doba 5 let.
V případě splnění těchto časových testů se v současné době osvobozuje celý příjem z takovéhoto prodeje.
Nový limit pro osvobození při prodeji cenných papírů a podílů v obchodních společnostech
Vláda v rámci konsolidačního baličku navrhuje, aby osvobození při splnění časového testu bylo limitováno. Vláda navrhuje, aby osvobození při splnění časového testu bylo limitováno maximální částkou 40 000 000 Kč na poplatníka na zdaňovací období.
Pokud tedy prodávající developerského projektu formou share dealu bude mít splněn časový test, tak nebude již osvobozen od daně z příjmu v plné míře jako je tomu dnes, ale nad výše uvedený limit bude prodej podléhat dani z příjmu, bez ohledu na splnění časového testu.
S ohledem na současnou hodnotu developerských projektů lze očekávat, že se tento limit dotkne zásadněji středních a větších akvizic developerských projektů.
Účinnost konsolidačního balíčku
V tuto chvíli se čeká na návrh znění zákona, který by měl zakotvit změny navrhované v konsolidačním balíčku. Tento zákon musí projít ještě celým legislativním procesem, tedy schválením na půdě poslanecké sněmovny a senátu a podpisem prezidenta.
Tento návrh zákona by měl také upravit dosud nejasné otázky související s navrhovanými změnami. Například z materiálů připravených vládou ke konsolidačnímu balíčku není zřejmé, zda se výše uvedený limit osvobození od daně z příjmu při splnění časového testu bude vztahovat na cenné papíry a podíly nabyté až po účinnosti plánované novely zákona nebo také na ty, které poplatník (v rámci akvizice prodávající) nabyl ještě před účinností novely.
Vláda chce projednat v poslanecké sněmovně konsolidační balíček co nejrychleji, aby daňové změny byly účinné již od 1. 1. 2024.
V případě, že byste potřebovali pomoc s prodejem či koupí developerského projektu či byste měli zájem o jiné poradentství v této oblasti, neváhejte se na nás obrátit.
Pokud Vás zajímá oblast developmentu a chtěli byste se dozvědět více, sledujte tento náš web, náš Facebook či LinkedIn.
