Pokud prodáváte nebo kupujete byt, popřípadě nebytový prostor, je pro úspěšný převod vlastnického práva vyjma uzavření kupní smlouvy nezbytný další krok, a to zápis do katastru nemovitostí. Katastrální úřad za tímto účelem zkoumá mimo jiné i správné vymezení nemovité věci, která tvoří předmět převodu.
V tomto článku se zaměříme na to, jak správně vymezit byt a nebytový prostor. Podle právních předpisů tyto prostory tvoří tzv. jednotky, které jsou předmětem převodu dle kupní smlouvy.
Není-li pozemek (a budova) rozdělen na jednotky, převádí se pouze ideální spoluvlastnický podíl na nemovité věci, pozemku či budově, a v takovém případě lze použít vymezení nemovitosti tak, jak jsme popsali v předchozím článku.
Dvě různé právní úpravy
Primárně je nezbytné určit, zda je jednotka vymezena podle nového občanského zákoníku, nebo podle zákona o vlastnictví bytů, jelikož tyto právní předpisy vymezují jednotky odlišným způsobem. Zákon o vlastnictví bytů jako starší právní předpis byl nahrazen roku 2014 občanským zákoníkem.
Nelze však jednoduše říci, že u starých staveb budou vždy jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů, a to z důvodu, že po roce 2014 mohli vlastníci těchto jednotek přizpůsobit jednotky nové právní úpravě, typicky se tak děje při rekonstrukci budovy a změně některých parametrů jednotek.
Údaj lze snadno dohledat v nahlížení do katastru nemovitostí, kde je v informacích o jednotce (typ jednotky) uvedeno, zda se jedná o: „jednotka vymezená podle občanského zákoníku“ nebo „jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů“.
Jednotka vymezená podle občanského zákoníku
V případě, kdy se jedná o jednotku vymezenou podle občanského zákoníku, je nezbytné ji popsat číslem jednotky, a dále označením nemovité věci, v níž je jednotka vymezena. Může tím být pozemek, budova (pokud budova není součástí pozemku ani práva stavby), nebo právo stavby.
Pro správný popis jednotky ve smlouvě je tedy nezbytné získat údaj o tom, jak je jednotka vymezena. Tento údaj lze opět snadno dohledat v nahlížení do katastru nemovitostí, kde je v informacích o jednotce uvedeno např. „vymezena v: pozemku p. č. 999, jehož součástí je stavba č. p. 9999“.
Nemovitou věc, v níž je jednotka vymezena, je pak nezbytné popsat všemi údaji, jak stanoví katastrální zákon. V tomto odkazujeme zejména na náš předchozí článek, ve zkratce však lze uvést, že v případě a) pozemku tím bude zejména parcelní číslo (vč. případného uvedení, že se jedná o stavební parcelu) a katastrální území, b) u budovy číslo popisné, parcelní číslo pozemku a katastrální území, c) u práva stavby parcelní číslo pozemku (ke kterému je zřízeno) a katastrální území.
Existuje tak mnoho různých variant popisu jednotky, jako příklad lze uvést:
„jednotka č. 9999/111, vymezená v pozemku parc. č. 9999, v k. ú. Nové Město“.
Jak je patrné z výše uvedeného, v případě převodu jednotek není z hlediska katastrálních předpisů nezbytné jednotku blíže popisovat, např. tím, zda obsahuje byt či nebytový prostor, popřípadě velikost podílu na společných částech. Úspěšnému zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí absence těchto údajů nebrání, přesto však lze z hlediska ostatních předpisů podrobnější popis jen doporučit.
Pro úplnost doplňujeme, že do katastru nemovitostí mohou být zapsány i jednotky, které nejsou dosud stavebně dokončené a jsou v určitém stupni rozestavěnosti, v takovém případě je do smlouvy vyjma všeho výše uvedeného nezbytné napsat, že se jedná o „rozestavěnou jednotku“.
Jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů
Pokud je jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů, je třeba v převodní smlouvě jednotku popsat ještě o něco šířeji. Kromě všech údajů, které jsou popsány výše k jednotce vymezené podle občanského zákoníku, je žádoucí doplnit následující:
- druh jednotky – zejména zda se jedná o bytovou nebo nebytovou jednotku,
- umístění bytu/nebytového prostoru v budově – tj. zejména uvedením podlaží, ve kterém se nachází,
- stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech budovy,
- pokud je převáděn i pozemek pod budovou, je žádoucí popsat také spoluvlastnický podíl na tomto pozemku – tento údaj bývá v praxi často opomíjen a působí pak problémy při zápisu do katastru nemovitostí.
Doplňujeme, že v některých (spíše výjimečných) případech je požadovaný popis jednotky ještě o něco širší.
Jako příklad popisu jednotky dle zákona o vlastnictví bytů uvádíme:
„bytová jednotka č. 9999/111, byt situovaný v 2. NP budovy č. p. 9999 stojící na pozemku parc. č. 9999, vč. spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/10 na společných částech budovy č. p. 9999, a dále vč. spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/10 na pozemku parc. č. 9999, vše v k. ú. Nové Město“.
Pokud byste potřebovali zkontrolovat správnost vymezení jednotky ve Vaší kupní smlouvě tak, aby bez problémů prošla kontrolou na katastrálním úřadě, neváhejte se na nás obrátit. Rádi Vám pomůžeme i se zněním samotné kupní smlouvy.
