V tomto článku bychom Vás chtěli seznámit s rozhodnutím Vrchního soudu v Praze, který se zabýval otázkou, zda má katastrální úřad provést zápis do katastru nemovitostí dle smlouvy, ve které není nemovitost označena přesně v souladu s katastrálním zákonem.
Role katastru nemovitostí
Jak je obecně známo, k převodu vlastnického práva k nemovitosti nestačí uzavřít smlouvu, ale je nutné provést změnu vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí na základě uzavřené smlouvy.
To pak platí obdobně i u jiných jednáních s nemovitostmi, které mají věcněprávní účinky, např. při zřizování věcných břemen či zástavních práv.
Katastrální úřad před provedením vkladu do katastru nemovitostí dle předložené smlouvy kontroluje, zda smlouva splňuje všechny podmínky stanovené katastrálními předpisy k tomu, aby na jejím základě mohlo dojít k navrhovanému vkladu (např. převodu vlastnictví k pozemku).
Označení nemovitostí
Při přípravě smlouvy je tak potřebné vzít v potaz také katastrální zákon, který mimo jiné stanoví, jak má být daná nemovitost přesně označena ve smlouvě.
Katastrální úřady při výše uvedené kontrole smlouvy mimo jiné posuzují, zda identifikace nemovitosti je v souladu s katastrálním zákonem.
Relativně snadno se však může stát, že nemovitost ve smlouvě není označena v souladu s katastrálním zákonem.
Postup katastrálního úřadu v případě chybného označení nemovitosti
Obecně katastrální úřady přistupují k označení nemovitosti ve smlouvě, které není v souladu s katastrálním zákonem, jako k chybě neodstranitelné.
Katastrální úřady proto v takovém případě postupují tak, že vyrozumí strany dané smlouvy, že ve smlouvě je chyba, kterou nelze v průběhu katastrálního řízení opravit. Katastrální úřad v rámci tohoto vyrozumění doporučí stranám, aby návrh na vklad dle této smlouvy vzaly zpět, smlouvu opravily (tj. podepsaly novou smlouvu s opravenou chybou) a podaly návrh na vklad do katastru nemovitostí znova.
Pokud pak strany nevezmou tento návrh zpět, katastrální úřad návrh na vklad zamítne.
Smlouvu je možné samozřejmě opravit i po tomto zamítnutí a následně podat nový návrh na vklad s touto opravenou smlouvou. Zde však je nutné upozornit, že řízení o provedení tohoto nového návrhu se přeruší na dobu minimálně 30 dní od doručení rozhodnutí o zamítnutí původního návrhu.
K tomuto přerušení dochází proto, že v této lhůtě 30 dní je možné podat vůči rozhodnutí katastrálního úřadu žalobu k soudu, pokud daná strana s rozhodnutím katastrálního úřadu nesouhlasí. Katastrální úřad tak musí čekat, zdali tato žaloba bude podána, nežli provede jakýkoli další vklad, který se týká dané nemovitosti.
Soudní přezkum zamítnutí návrhu na vklad
Pokud bude žaloba podána, soud přezkoumá, zda bylo rozhodnutí katastrálního úřadu o neprovedení vkladu správné. Pokud soud dojde k závěru, že katastrální úřad měl návrh na vklad provést, soud nevrací věc zpět k vyřízení katastrálnímu úřadu, ale sám rozhodne o tom, že se vklad povoluje.
Na základě tohoto rozhodnutí je pak katastrální úřad povinen provést vklad do katastru nemovitostí.
Případ posuzovaný Vrchním soudem v Praze
Vrchní soud v Praze v roce 2018 posuzoval případ, ve kterém katastrální úřad zamítl návrh na vklad vlastnického práva na základě prodeje budovy dle kupní smlouvy.
Katastrální úřad zamítl provedení vkladu z důvodu, že v kupní smlouvě nebyl uveden název katastrálního území, ve kterém se budova nachází.
Dle katastrálního zákona pak název katastrálního území musí být vždy součástí označení nemovitosti ve smlouvě, a to u všech druhů nemovitostí (pozemků, jednotek či domů).
Smluvní strany kupní smlouvy však byly v situaci, kdy nebylo možné kupní smlouvu opravit, tj. vzít návrh na vklad zpět, podepsat novou kupní smlouvu s uvedením názvu katastrálního území a podat nový návrh na vklad. Strana kupující tak vůči rozhodnutí katastrálního úřadu o zamítnutí návrhu na vklad podala žalobu.
Rozhodnutí soudu prvního stupně
Soud prvního stupně (Krajský soud v Praze) žalobu strany kupující zamítl. Nikoliv však z důvodu, že by souhlasil s hodnocením katastrálního úřadu.
Krajský soud v Praze žalobu zamítl z důvodu, že návrh na vklad k převodu vlastnictví dle smlouvy ztratil své účinky, neboť v průběhu katastrálního řízení byl vydán exekuční příkaz k prodeji budovy.
Exekuční řád totiž stanoví, že majetek (v tomto případě nemovitost) vůči kterému je vydán exekuční příkaz, nesmí být převeden na jiného. Pokud by se tak stalo, je toto právní jednání neplatné.
Zde je pak nutné uvést, že návrh na vklad do katastru nemovitostí dle uzavřené kupní smlouvy byl podán ještě před vydáním exekučního příkazu.
Krajský soud v Praze však uvedl, že při výkladu tohoto zákazu převodu dle exekučního řádu je nutné použít obdobně ustanovení občanského soudního řádu, které u jiného institutu – předběžného opatření stanoví, že vydáním předběžného opatření, kterým se zakazuje nakládat s nemovitostí, zaniká účinnost návrhu na vklad do katastru nemovitostí týkající se této nemovitosti.
To znamená, že v případě vydání předběžného opatření, i kdyby byla kupní smlouva uzavřena a návrh na vklad podán katastrálnímu úřadu ještě před jeho vydáním, není možné vklad do katastru nemovitostí provést.
Krajský soud v Praze pak rozhodl, že stejný účinek má vydání exekučního příkazu k prodeji nemovitosti, a hlavně z tohoto důvodu není možné v tomto případě povolit návrh na vklad k převodu vlastnictví k budově.
Z tohoto důvodu se pak Krajský soud v Praze již podrobně nezabýval otázkou, zda bylo zamítnutí návrhu na vklad z důvodu neuvedení názvu katastrálního území v kupní smlouvě oprávněné.
Strana kupující vůči rozhodnutí Krajského soudu podala odvolání k Vrchnímu soudu v Praze
Odůvodnění Vrchního soudu v Praze k chybějícímu katastrálnímu území
Přestože Krajský soud v Praze zamítl žalobu z důvodu vydání exekučního řízení, vyjádřil se Vrchní soud v Praze obsáhle i k otázce neuvedení názvu katastrálního území v kupní smlouvě.
Jak jsme uvedli výše, katastrální úřad totiž návrh na vklad dle kupní smlouvy neprovedl z důvodu chybějícího názvu katastrálního území u označení nemovitosti ve smlouvě, nikoli z důvodu vydání exekučního příkazu.
Vrchní soud v Praze ve svém rozhodnutí podrobně odůvodnil, že úkolem katastrálního úřadu je provést v mezích daných katastrálním řízením výklad projevu vůle smluvních stran, tj. výklad předložené smlouvy.
Při výkladu smlouvy pak musí katastrální úřad vzít mimo jiné v potaz, jaký byl účel stran smlouvy, tedy čeho chtěly strany danou smlouvou dosáhnout.
Katastrální úřad je povinen při výkladu smlouvy posoudit jaká byla skutečné vůle smluvních stran v okamžiku uzavření smlouvy.
Vrchní soud v Praze dále uvedl, že katastrálním zákonem není stanoven žádný okamžik, kterým je omezena možnost předkládat katastrálnímu úřadu listiny k prokázání rozhodujících skutečností, které katastrální úřad zkoumá v řízení o provedení vkladu.
Strany smlouvy tak mohou katastrálnímu úřadu doložit například listiny, které by prokázaly vůli smluvních stran v době uzavření smlouvy. Tím však není myšleno, že by strany mohly katastrálnímu úřadu předložit např. nový dodatek ke smlouvě, který by odstraňoval chyby ve smlouvě.
Dle Vrchního soudu v Praze je tak nutné za použití výše uvedeného výkladu posuzovat i otázku, zda je daná nemovitost ve smlouvě označena takovým jednoznačným způsobem, aby bylo možné návrh na vklad k této nemovitosti provést.
Vrchní soud v Praze pak s ohledem na výše uvedené rozhodl, že v tomto případě neuvedení katastrálního území v kupní smlouvě u převáděné budovy nemohlo být důvodem pro neprovedení vkladu převodu vlastnictví k této budově do katastru nemovitostí.
Vrchní soud v Praze odůvodnil, že podle výše uvedených výkladových pravidel lze zcela spolehlivě dovodit, jaká nemovitost měla být dle kupní smlouvy převedena, a to i z hlediska její polohy v příslušném katastrálním území, které mohlo být v tomto případě jen jedno.
Odůvodnění Vrchního soudu v Praze k zániku účinnosti návrhu na vklad
Vrchní soud v Praze dále rozhodl, že Krajský soud v Praze rozhodl nesprávně, když došel k závěru, že vydání exekučního příkazu k prodeji nemovitosti má stejné účinky jako vydání předběžného opatření.
Vrchní soud v Praze uvedl, že vydání exekučního příkazu nezpůsobuje, že návrh na vklad podaný před vydáním exekučního příkazu k prodeji nemovitosti se stane neúčinný a návrh na provedení vkladu nelze provést.
Vrchní soud v Praze uvedl, že účinky vydání exekučního příkazu je nutné zkoumat ke dni podání návrhu na vklad katastrálnímu úřadu.
Tedy pokud byla smlouva uzavřena a dle této smlouvy byl podán návrh na vklad do katastru nemovitostí ještě před vydáním exekučního příkazu, nemá to vliv na katastrální řízení o provedení tohoto vkladu.
Vrchní soud v Praze tak shrnul, že vydání exekučního příkazu v tomto případě nemohlo být důvodem pro neprovedení vkladu, a proto bylo rozhodnutí Krajského soudu v Praze nesprávné.
Rozhodnutí Vrchního soudu v Praze
S ohledem na výše uvedené důvody Vrchní soud v Praze rozhodl (rozsudkem č.j. 4Co 180/2018-78), že je nutné změnit rozhodnutí Krajského soudu v Praze tak, že svým rozsudkem povolil vklad k převodu vlastnického práva do katastru nemovitostí dle uzavřené kupní smlouvy i přes absenci uvedení názvu katastrálního území.
Význam rozhodnutí Vrchního soudu v Praze
Máme za to, že rozhodnutí Vrchního soudu v Praze může mít zásadní význam na postupy katastrálních úřadů.
Rozhodnutí Vrchního soudu v Praze může být podnětem, který katastrálním úřadům dá větší prostor k výklad smluv při jejich kontrole.
Existují totiž případy, kdy katastrálnímu úřadu je zřejmé, že předložená smlouva odpovídá tomu, čeho chtěly strany dosáhnout, a odpovídá předloženému návrhu na vklad, avšak ve smlouvě se nachází určitý formální nedostatek. Katastrální úřad pak i v takovém případě raději přistoupí k výzvě ke zpětvzetí návrhu a opravě smlouvy s výstrahou případného zamítnutí návrhu.
Dle výše uvedeného rozhodnutí je katastrální úřad oprávněn, resp. dokonce povinen provést výklad smlouvy, a na základě tohoto výkladu lze překlenout i určité formální nedostatky ve smlouvě. Pokud tedy na základě tohoto výkladu katastrální úřad dojde k názoru, že lze zcela spolehlivě dovodit, co strany ve smlouvě ujednaly a návrh na vklad tomu odpovídá, měl by být návrh na vklad dle této smlouvy proveden.
Výše uvedené rozhodnutí pak může pomoci také stranám smlouvy, které si v případě určitého nedostatku smlouvy nemohou dovolit z určitých důvodů vzít zpět návrh na vklad do katastru nemovitostí dle této smlouvy.
V takovém případě se mohou smluvní strany pokusit přesvědčit katastrální úřad o provedení vkladu s odkazem na výše uvedené rozhodnutí Vrchního soud v Praze. Pokud by se jim to nepodařilo, mohou se domáhat provedení vkladu žalobou u soudu.
V případě, že máte zájem o pomoc s řízením před katastrálním úřadem, obraťte se na nás.
