Plánovací smlouvy se v aktuálně platné právní úpravě uzavírají jako smlouvy inominátní podle občanského zákoníku. Nový stavební zákon však s sebou přináší další změnu a tou je povaha plánovacích smluv, která bude nově uzavírána jako smlouva veřejnoprávní.
Uzavírání plánovacích smluv je více než žádoucí z důvodu respektování principu předvídatelnosti a nediskriminace ze strany obcí. Zmíněné tak potvrdil i Ústavní soud a dodržování uvedených principů se pochopitelně dovolávají i samotní developeři. V posledních letech obce vydávají dokumenty s názvem „zásady spolupráce s investory“, v nichž definují základní mantinely a východiska pro obsah plánovacích smluv.
Smluvní strany
Zákon definuje plánovací smlouvu jako smlouvu veřejnoprávní uzavřenou mezi:
- stavebníkem na straně jedné a
- obcí, městskou částí hlavního města Prahy, krajem, vlastníkem veřejné infrastruktury na straně druhé.
Typy plánovacích smluv
Nový stavební zákon konkrétně nestanovuje typy plánovacích smluv, prakticky však lze definovat základní dva typy plánovacích smluv.
Plánovací smlouva vymezující práva a povinnosti v povolovacím řízení:
- slouží ke koordinaci záměru developera s veřejnými zájmy ve vztahu ke správnímu řízení, které se vztahuje na povolení záměru.
Plánovací smlouva s finančním/věcným protiplněním za změnu územního plánu:
- umožňuje sjednat mezi obcí a stavebníkem povinnost stavebníka poskytnout finanční nebo věcné plnění jako protihodnotu za změnu územního plánu.
- využívá se v případech, kdy stavební záměr není za stávajícího stavu územněplánovací dokumentace možno povolit a následně realizovat.
Obsah plánovací smlouvy
Obsahem plánovací smlouvy je vzájemná povinnost stran poskytnout si součinnost při uskutečnění ve smlouvě uvedeného záměru a postupovat při jeho uskutečňování ujednaným způsobem. Soukromoprávní charakter smlouvy spočívá v možnosti stran upravit práva a povinnosti osob v oblasti soukromého práva. Smlouvu je dále se souhlasem všech stran možné postoupit. Postoupení plánovací smlouvy by v praxi mohlo umožňovat developerům vyvázat se z ujednaných závazků v případě nenadálých komplikací, ovšem pouze se souhlasem obce.
Závazky obce:
- poskytnutí součinnosti stavebníkovi;
- učinit kroky k vydání územního plánu či naopak nevydání či nezměnění územně plánovací dokumentace;
- obec nezatíží nebo nepřevede pozemky, které budou sloužit k realizaci záměru;
- pasivita obce v řízeních o záměru;
- spoluúčast na přípravě, výstavbě nebo financování veřejné infrastruktury nebo veřejně prospěšných staveb;
- závazek převzít od stavebníka jím zhotovenou stavbu do svého vlastnictví.
Závazky stavebníka:
- účast na výstavbě veřejné infrastruktury;
- převzetí nákladů na výstavbu veřejné infrastruktury nebo veřejně prospěšných staveb;
- účast na asanaci území dotčeného záměrem;
- účast na narovnání majetkových vztahů v území dotčeném záměrem;
- poskytnutí věcného nebo peněžitého plnění za zhodnocení pozemku vydáním územně plánovací dokumentace.
Řízení o povolení záměru
V řízení o povolení záměru je vždy povinnost předložit plánovací smlouvu, jestliže byla uzavřena. Nový stavební zákon zakotvuje možnost územního plánu vymezit plochu, ve které je rozhodování v území podmíněno uzavřením plánovací smlouvy. V takových případech územní plán stanoví základní obsah plánovací smlouvy, podmínky a lhůtu pro její uzavření, která zároveň nesmí být delší než 6 let od nabytí účinnosti územního plánu. Jedná se o tzv. podmiňující plánovací smlouvu.
Plánovací smlouvu schvaluje zastupitelstvo obce, případně zastupitelstvo kraje a v neposlední řadě zastupitelstvo hlavního města Prahy.
K přezkumu souladu plánovací smlouvy uzavřenou:
- obcí, je příslušný krajský úřad;
- městskou částí hlavního města Prahy, je příslušný Magistrát hlavního města Prahy;
- krajem nebo hlavním městem Prahou, je příslušné Ministerstvo pro místní rozvoj.
Závěrem lze shrnout, že plánovací smlouvy dle nového stavebního zákona představují důležitý právní nástroj pro koordinaci záměrů developerů s veřejnými zájmy a pro zajištění transparentního a předvídatelného procesu pro všechny zúčastněné strany. Pokud máte další dotazy týkající se nového stavebního zákona, neváhejte se na nás obrátit.
