Jaký je právní stav přístupu k nemovitosti? Mnohými vlastníky nemovitostí téma zcela opomíjené. Při převodu nemovitostí skutečnost jen zřídka převodní smlouvou řešená.
Vlastníci nemovitostí se spoléhají na faktický přístup ke své nemovitosti využívaný i dlouhá léta např. přes pozemky souseda, i když právní titul takového užívání chybí. Zájemci o koupi nemovitost jako takovou důsledně prověřují i za pomoci odborníků, avšak málokdy se zajímají o právo přístupové cesty. Dům však většinou nekupujete s právem přístupu k němu.
V dnešním článku se zaměříme na prověření právního stavu přístupových cest k nemovitosti a právo nezbytné cesty, pokud k pozemku žádná cesta nevede.
Veřejná cesta
Na úvod je vhodné vysvětlit, že pojem „veřejná cesta“, jak je často používán, zákon o pozemních komunikacích vůbec nezná a o všech dopravních cestách určených k užití silničními a jinými vozidly a chodci hovoří jako o „pozemních komunikacích“. Pozemní komunikace pak dělí do čtyř kategorií – dálnice, silnice, místní komunikace, účelové komunikace. Zatímco o vlastnickém právu prvních třech kategorií nebývá pochyb, poslední zmiňovaná kategorie účelových komunikací působí v praxi problémy. Vlastníkem účelové komunikace může být kdokoli, fyzická osoba, právnická osoba, stát, kraj i obec. Taková komunikace může být i volně přístupná blíže neurčenému okruhu uživatelů, stejně tak může vést uzavřeným areálem jednoho vlastníka.
Chodíme a jezdíme tu „odjakživa“
Pokud komunikace vznikla samovolně dlouhodobých užíváním veřejností, vždy se jedná o účelovou komunikaci, k jejímuž vzniku není třeba konstitutivního aktu (správního rozhodnutí). Aby komunikace byla skutečně účelová, jsou ze zákona o pozemních komunikacích a souvisejících rozhodnutí soudů dovozovány její znaky.
Účelová komunikace je patrná z terénu, jde o cestu určenou k užití vozidly a chodci za účelem vlastní přepravy, spojuje jednotlivé nemovitosti pro potřeby jejich vlastníků nebo spojuje nemovitosti s ostatními pozemními komunikacemi. Dalšími znaky jsou vydaný souhlas vlastníka s užíváním cesty neomezeným okruhem osob a nutná komunikační potřeba. Pro vznik a existenci účelové komunikace musejí být splněny všechny. Jakmile účelová komunikace jednou vznikne, nemůže být svévolně zrušena.
Primárním smyslem účelových komunikací je zajistit přístup vlastníků k jejich nemovitostem tam, kde neexistuje jiná alternativa přístupu a kde tento přístup není upraven jiným způsobem (např. služebností, věcným břemenem).
Mnoho sporů ohledně účelových komunikací je vedeno z důvodu, že není postaveno na jisto, že vlastník pozemku či jeho právní předchůdce souhlas s takovým užíváním dal. Obrana užívajících často spočívá v tvrzení, že tímto způsobem užívají cestu „odjakživa“ nebo již dlouhá léta.
Souhlas vlastníka pozemku, po němž účelová komunikace vede, může však být dán i mlčky např. tak, že fakticky nikdo nebránil tomu, aby daná část pozemku byla jako cesta využívána. A ono „odjakživa“ má zde své zastání, neboť z nálezu Ústavního soudu ČR vyplynulo, že souhlas s užíváním přechází na právní nástupce vlastníka účelové komunikace, tedy typicky dědice či nové vlastníky daného pozemku.
Nedostatečné nebo žádné spojení s veřejnou cestou
Pokud pozemek nemá společnou hranici s pozemní komunikací ve druhé a třetí kategorii, měl by každý před koupí nemovitosti v takové lokalitě prověřit nejen faktickou možnost přístupu k nemovitosti v terénu, ale zodpovědět si také, jak je zajištěn přístup po právní stránce. Ne každá v terénu patrná cesta přes okolní pozemky naplní bez zbytku znaky účelové komunikace.
Pokud vznikne spor o přístup mezi vlastníkem pozemku, na němž cesta vede, a uživatelem cesty, je třeba se obrátit se žádostí na obecní úřad (zpravidla řízení o určení existence komunikace).
Právo nezbytné cesty
Právo cesty přes sousední pozemky může uživatel s vlastníkem pozemku sjednat smluvně, zejména pak v případě, kdy je cesta přes sousedovy pozemky jen nejvíce pohodlná a nejde úplně o nezbytnou komunikační spojnici. Přestože takové právo může být zřízeno úplatně, ne všichni sousedé jsou ochotni zatížit své pozemky služebností cesty, nájmem či pachtem. Pokud dohoda s vlastníkem není možná a tato cesta je pro uživatele zcela nezbytná pro obhospodařování jeho vlastní nemovitosti, nezbude mu, než uplatňovat právo nezbytné cesty u soudu.
„Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek (§ 1029 zák. 89/2012 Sb., Občanského zákoníku)“
Uplatňovat právo nezbytné cesty žalobou však nemá smysl v situaci, jak jsme již naznačili výše, pokud daná cesta je pouze pohodlnějším komunikačním spojením, dále pokud cesta vede přes prostor uzavřený za účelem, aby do něj cizí osoby nevstupovaly, a ani přes pozemek, kde veřejný zájem brání takovou cestu zřídit. Současně soud nepovolí nezbytnou cestu tam, kde převýší škoda na nemovitosti souseda výhodu nezbytné cesty nebo tam, kde si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti nebo úmyslně způsobil ten, kdo o nezbytnou cestu žádá.
O žalobě spojené s nároky na právo nezbytné cesty bude pojednáno v navazujícím článku.
Se zajištěním přístupu k Vaší nemovitosti Vám poradíme, obraťte se na nás.