… Aneb zaměstnavatel vládne vším
V první části této série věnované nabytí projektové dokumentaci při akvizici developerského projektu jsme upozornili, že due dilligence je nezbytné provést také ohledně autorských práv k projektové dokumentaci.
Dále jsme upozornili na jednu z nejčastějších chyb, která se objevuje ve smlouvách uzavíraných při akvizici. Cílem kupujícího-developera by mělo být vždy získat oprávnění užít autorské dílo, které může být zachyceno v projektové dokumentaci (dále jen „architektonické dílo“), nikoliv koupit projektovou dokumentaci (tj. její fyzické a elektronické vyhotovení).
Nikdo nemůže dát víc, než sám má
Nejdříve je nutné posoudit, zda prodávající má vůbec sám dostatečná oprávnění k projektové dokumentaci. Pokud nikoliv, prodávající nemůže tato oprávnění dále poskytnout kupujícímu-developerovi.
Vytvoření projektové dokumentace zpravidla předchází vypracování studie, která je dále v projektové dokumentaci rozpracována. Předmětné architektonické dílo v projektové dokumentaci tak zpravidla vznikne již v rámci vytvoření studie. Z tohoto důvodu je tak nutné, aby prodávající měl také potřebná oprávnění již ke studii, na kterou projektová dokumentace navazuje.
Pokud studii a projektovou dokumentaci připravovala jedna architektonická kancelář, riziko nedostatku potřebného oprávnění je zde nižší. Jestliže však studii a projektovou dokumentaci připravovaly odlišné subjekty, je už situace komplikovanější.
Dále je důležité, aby měl prodávající oprávnění použít architektonické dílo vyjádřené ve studii pro všechny fáze projektu. Zejména zda může studii použít ke zhotovení projektové dokumentace, a to třeba i jinou osobou.
Pokud by prodávající neměl oprávnění k takovémuto užívání studie, nebude mít zpravidla ani dostatečná oprávnění k projektové dokumentaci vycházející ze studie. V takovém případě pak nemůže prodávající ani platně poskytnout tato oprávnění kupujícímu-developerovi v rámci akvizice.
Způsoby poskytnutí oprávnění k projektové dokumentaci
Pokud prodávajícímu náleží potřebná oprávnění k architektonickému dílu zachycenému ve studii a také v projektové dokumentaci, je třeba identifikovat, jaký druh oprávnění prodávajícímu náleží. Od tohoto druhu oprávnění se totiž odvíjí způsob, jakým může prodávající tato oprávnění dále poskytnout kupujícímu developerovi.
Prodávající může mít k architektonickému dílu různé druhy oprávnění, a to zpravidla právo k výkonu majetkových práv (zaměstnanecké dílo) nebo častěji licenci.
Zaměstnanecké dílo
Obecně platí, že právo nakládat s právy k architektonickému dílu má jeho autor, tj. vždy fyzická osoba, která dílo vytvořila.
Pokud je však tímto autorem zaměstnanec architektonické kanceláře a dílo vytvořil v rámci výkonu práce pro kancelář, náleží právo k výkonu určitých práv přímo architektonické kanceláři jako zaměstnavateli.
Architektonická kancelář má v takovémto případě tzv. právo k výkonu majetkových práv. Jedná se o široký soubor oprávnění vztahujících se k autorským právům, se kterými může architektonická kancelář nakládat.
Architektonická kancelář může architektonické dílo sama užívat (např. prezentovat model stavby na výstavě). Především však může udělit licenci k jeho užívání třetí osobě, např. investorovi, který si vytvoření studie či projektové dokumentace u architektonické kanceláře objednal.
Dále architektonická kancelář může měnit a upravovat architektonické dílo, pokud nebude se zaměstnancem výslovně ujednáno jinak.
Postoupení oprávnění k výkonu majetkových práv
Architektonická kancelář může také postoupit celý tento soubor oprávnění na investora, který si vytvoření studie či projektové dokumentace objednal. Tento investor tímto získá nejširší možný soubor oprávnění k architektonickému dílu.
K tomuto postoupení je však nutný souhlas zaměstnance architektonické kanceláře, který je autorem architektonického díla. Tento souhlas však bývá často upraven jako obecný souhlas ke všem dílům, které zaměstnanec vytvoří, již v pracovní smlouvě.
Pokud prodávající developerského projektu takto získal od architektonické kanceláře tento soubor oprávnění, je dále možné, aby prodávající celý tento soubor oprávnění jako celek v rámci akvizice dále postoupil na kupujícího-developera. A to již bez dalšího souhlasu zaměstnance architektonického studia, jako autora architektonického díla.
Tímto kupující-developer získá nejširší možný soubor oprávnění k architektonickému dílu ve studii a projektové dokumentaci.
Výhodou získání tohoto souboru oprávnění je, že kupující-developer není omezen v užití díla rozsahem licence, která může být omezena pouze na určité způsoby užití či může být omezena časově či místně.
Zásadní výhodou je také právo měnit a upravovat studii a projektovou dokumentaci, pokud nebylo se zaměstnancem výslovně ujednáno jinak. Získání takovéhoto práva v rámci licence je totiž problematické.
Další výhodou pro kupujícího-developera je, že po získání tohoto souboru oprávnění může dále volně nakládat s těmito oprávněními k architektonickému dílu. Developer může tento soubor oprávnění dále postoupit či poskytnout licenci dalšímu subjektu. Toto je výhodné zejména pokud developer nechce developerský projekt realizovat a chtěl by jej prodat dále.
Doporučení
S ohledem na vše výše uvedené doporučujeme investorům, kteří budou u architektonické kanceláře objednávat vytvoření studie či projektové dokumentace, získat právo k výkonu majetkových práv k architektonickému dílu, pokud je toto postoupení možné.
Developerům, kteří nabývají developerský projekt od původního investora, doporučujeme prozkoumat možnost, zdali investor nezískal výše uvedené právo k výkonu majetkových práv ke studii a projektové dokumentaci. Pokud ano, doporučujeme v rámci akvizice projektu ujednat s prodávajícím postoupení tohoto práva a získat tak oprávnění v nejširším možném rozsahu.
V případě, že postoupení tohoto souboru oprávnění není možné, je nutné získat autorskoprávní oprávnění ke studii a projektové dokumentaci prostřednictvím licence, resp. postoupením licence. Tomuto způsobu získání oprávnění k architektonickému dílu ve studii a projektové dokumentaci se budeme věnovat v další části série našich článků.
Pokud byste potřebovali pomoci se získáním potřebných práv k autorským dílům, neváhejte se na nás obrátit.
