…aneb postupovat lze nejen ve fotbale
V rámci koupě nemovitosti (asset deal) developeři často přebírají také projektovou dokumentaci k výstavbě developerského projektu. K tomuto tématu jsme pro vás připravili sérii článků, které se otázce projektové dokumentace věnují.
V první části jsme upozornili, že cílem kupujícího developera by mělo být vždy získat oprávnění užívat autorské dílo, které může být zachyceno v projektové dokumentaci (dále jen „architektonické dílo“), nikoliv koupit projektovou dokumentaci (tj. její fyzické a elektronické vyhotovení).
V druhé části této série jsme upozornili na to, že pokud byla projektová dokumentace vyhotovena na základě architektonické studie, je zásadní mít řádně upravena autorskoprávní oprávnění také k této studii.
V třetí části této série jsme se věnovali licenci, jako jednomu ze způsobů, jakým lze získat oprávnění užívat architektonické dílo. Dále jsme pak nastínili, jaké základní body by mělo licenční ujednání obsahovat.
V tomto článku se pak zaměříme na to, jakým právním způsobem může původní investor, jako prodávají, „předat“ získanou licenci kupujícímu developerovi v rámci prodeje developerského projektu.
Jak „převést“ licenci?
V tomto článku budeme pracovat s tím, že objednatelem architektonické studie a projektové dokumentace byl prodávající.
Prodávající by tak měl mít od architektonické kanceláře licenci k architektonickému dílu. Tuto licenci by měl být schopen prodávající kupujícímu developerovi řádně doložit (např. smlouvou o dílo s architektonickou kanceláří).
V rámci prodeje developerského projektu se však tato licence prodávajícího neprodává jako věc, např. jako se prodává akvírovaná nemovitost.
Právní řád upravuje jiné právní způsoby „převodu“ oprávnění z licence, kterými může kupující developer potřebná oprávnění k architektonickému dílu získat. Těmito způsoby je zejména udělení podlicence či postoupení licence.
Podlicence
Podlicencí dává oprávněná osoba, které byla udělena licence, část či všechna svá práva z licence další osobě.
V případě prodeje developerského projektu by tak prodávající udělil kupujícímu developerovi podlicenci k užívání architektonického díla v plném rozsahu, tj. v rozsahu ve kterém mu byla udělena licence architektonickou kanceláří.
Držitel licence však nemůže udělovat podlicence svévolně. Právo udělit podlicenci musí být ujednáno v licenční smlouvě, na základě které prodávající získal danou licenci.
V odborné praxi se pak objevila otázka, zda lze podlicenci udělit i v případě, že licenční smlouva právo udělit podlicenci neupravuje, ale poskytovatel licence následně udělí souhlas s poskytnutím podlicence. Dle textu zákona by tento souhlas stačit neměl. Řešením by pak bylo uzavření dodatku k licenční smlouvě, kterým by bylo do smlouvy vloženo právo udělit podlicenci.
Velká část odborné veřejnosti však zastává názor, že takovýto výklad je zbytečně formalistický. Pokud je cílem zákona chránit poskytovatele licence, tak zde není důvod, proč by k udělení podlicence neměl stačit jeho souhlas.
K tomuto názoru se klaníme a máme za to, že i pokud by licenční smlouva mezi architektonickou kanceláří a prodávajícím neupravovala právo udělit podlicenci, bylo by možné podlicenci kupujícímu developerovi udělit, pokud by s tím architektonická kancelář vyslovila souhlas.
Nevýhody podlicence
Velkou nevýhodou tohoto způsobu „převodu“ licence je však to, že v takovém případě nevniká přímý vztah mezi poskytovatelem licence (architektonickou kanceláří) a držitelem podlicence (kupujícím developerem). Mezi nimi totiž zůstává prodávající, jako prostředník, který je stále držitelem licence.
Podlicence kupujícího developera je tak vždy odvozena od licence a vztahu mezi prodávajícím a architektonickou kanceláří. Pokud by následně došlo k tomu, že by licence udělená architektonickou kanceláří prodávajícímu z jakéhokoli důvodu zanikla (např. prodávající poruší určité povinnosti vůči arch. kanceláři a ta by proto odstoupila od licenční smlouvy), tak zanikne automaticky také podlicence udělená kupujícímu developerovi.
S ohledem na výše uvedené tak „převod“ oprávnění k architektonickému dílu zachycenému ve studii a projektové dokumentaci formou podlicence není příliš vhodný.
Postoupení licence
Druhým způsobem, jakým může prodávající převést svá oprávnění k architektonickému dílu zachycenému ve studii a projektové dokumentaci, je postoupení licence.
Tímto postoupením kupující developer získá oprávnění z licence tak, že namísto prodávajícího vstoupí do vztahu s architektonickou kanceláří, jako poskytovatelem licence. Z kupujícího developera se pak stává oprávněný z licence a vstupuje do přímého vztahu s poskytovatelem licence (architektonickou kanceláří).
Ani postoupit licenci však nelze zcela bezpodmínečně. K postoupení licence je vždy nutný písemný souhlas poskytovatele licence (architektonické kanceláře). Tento souhlas může být udělen k postoupení danému kupujícímu developerovi nebo může být sjednána jako obecný a předchozí souhlas s postoupením licence již v licenční smlouvě.
Dále je nutné po postoupení licence sdělit poskytovateli licenci, že došlo k postoupení licence a osobu nového oprávněného z licence. Toto oznámení má učinit vždy původní držitel licence, v tomto případě prodávající. Je však možné, aby toto oznámení učinil i nabyvatel licence, kupující developer, pokud toto postoupení licence prokáže (např. předložením smlouvy či prohlášení prodávajícího).
U obou způsobů „převodu“ oprávnění z licence je tak nutný určitý druh svolení ze strany architektonické kanceláře jako původního poskytovatele licence.
Zásadní výhodou postoupení licence je však skutečnost, že tímto ze vztahů týkajících se licence vystupuje prodávající a kupujícímu developerovi vzniká přímý vztah s architektonickým studiem.
Pokud byste potřebovali pomoci s postoupením licence či udělením podlicence, neváhejte se na nás obrátit.
