Snad každý realitní zprostředkovatel zná své povinnosti podle zákona o realitním zprostředkování z roku 2020, většina z Vás určitě také slyšela o soudních rozhodnutích, které se rezervačních smluv týkají. Přestože je na internetu mnoho článků na toto téma, některé důležité informace „zapadly“ a jejich neznalost může zapříčinit, že Vaše smlouvy mohou být vyhodnoceny v dotčených částech jako neplatné.
Co je důležité vědět?
Nejprve si ujasněme dvě klíčové smlouvy podle zákona o realitním zprostředkování:
- Smlouva o realitním zprostředkování – smlouva mezi zájemcem (např. prodávajícím) a realitním zprostředkovatelem, který se zavazuje zajistit pro zájemce uzavření realitní smlouvy.
- Realitní smlouva – např. kupní smlouva, uzavřená mezi prodávajícím a kupujícím.
Zákon dále stanoví, že:
- Smlouva o realitním zprostředkování nesmí být součástí realitní smlouvy, tzn. že závazek realitního zprostředkování nesmí být přímo součástí realitní smlouvy.
- Smlouva o realitním zprostředkování nesmí obsahovat povinnost uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí nebo kupní smlouvu.
Problém trojstranných rezervačních smluv
Rezervační smlouva bývá koncipována obvykle jako trojstranná, když ji uzavírají společně prodávající, kupující a realitní zprostředkovatel. Nejvyšší soud v jednom ze svých rozhodnutí řešil otázku, zda taková trojstranná rezervační smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování a podléhá zákonným povinnostem či nikoliv, když realitní zprostředkovatel již dříve uzavřel samostatnou smlouvu o realitním zprostředkování s prodávajícím.
Na základě jednotlivých ujednání v řešené rezervační smlouvě, zejména pak, že rezervační poplatek uhrazený kupujícím se použije na úhradu provize realitního zprostředkovatele za zprostředkování, Nejvyšší soud dovodil, že i taková trojstranná rezervační smlouva je právě smlouvou o realitním zprostředkování.
Povinnost kupujícího uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí s prodávajícím vč. zajištění této povinnosti smluvní pokutou pak Nejvyšší soud vyhodnotil jako neplatnou, právě pro rozpor se zákonnými omezeními pro smlouvu o realitním zprostředkování (viz výše).
Co s tím?
Jak tedy postupovat, aby rezervační smlouvy nebyly neplatné co do závazku kupujícího uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí?
- Upravit strukturu smluv – Realitní zprostředkovatel by si měl zajistit svá práva, zejména nárok na provizi, komplexně v samostatné smlouvě o realitním zprostředkování uzavřené se zájemcem (např. prodávajícím), ne v rezervační smlouvě.
- Omezená úloha realitního zprostředkovatele v rezervační smlouvě – V rezervační smlouvě by neměla být upravována práva realitního zprostředkovatele. Jeho zapojení v této smlouvě by mělo být jen v minimálním, nezbytně nutném rozsahu, a to tak, aby bylo bezpochybné, že rezervační smlouva není smlouvou o realitním zprostředkování podléhající četným zákonným omezením.
Máte zájem o kontrolu či úpravu Vašich smluv tak, aby nebyla ohrožena platnost ujednání o Vašich právech jako zprostředkovatele? Neváhejte se na nás obrátit, rádi Vám pomůžeme. Pokud Vás zajímá oblast developmentu a chtěli byste se dozvědět více, sledujte náš web, náš Facebook, Instagram či LinkedIn.
