V našem předchozím článku jsme si představili nejčastější způsoby provozování hotelu, které může investor vstupující na hotelový trh využít. Z představených způsobů je v současné době největším trendem spolupráce na základě smlouvy o řízení hotelu.
Provozovatelem hotelu je jeho vlastník, který nese náklady spojené s provozováním hotelu a také získává zisk či nese ztrátu. Faktické řízení hotelu však vykonává speciální hotelová společnost s praxí v této oblasti (dále jen „manažer hotelu“).
Podnikatelské riziko v rámci této spolupráce tak leží především na vlastníkovi hotelu, který však provoz hotelu fakticky neřídí. Z tohoto důvodu je nezbytné, aby smlouva o řízení hotelu motivovala manažera hotelu spravovat hotel řádně. Níže si proto představíme základní otázky, které by měla smlouva o řízení hotelu upravovat.
Délka spolupráce
Základním bodem smlouvy je stanovení délky spolupráce mezi vlastníkem a manažerem hotelu. Nastavení délky spolupráce ovlivňuje několik faktorů. Zásadní je především velikost hotelu, postavení manažera hotelu a jeho značky na trhu či zkušenosti vlastníka hotelu na hotelovém trhu.
Dále v případě, kdy vlastník hotelu financuje akvizici hotelu bankovním úvěrem, není neobvyklý požadavek banky, aby hotel byl řízen po určitou dobu zkušeným manažerem hotelu. V takovém případě může být minimální délka spolupráce určena touto úvěrující bankou.
Obecně lze říct, že manažeři hotelu preferují delší dobu spolupráce, zatímco vlastníci mají zájem o flexibilitu a kratší dobu trvání smlouvy. Průměrná doba spolupráce činí v rozmezí 15 až 25 let. Postupně však dochází ke zkracování doby spolupráce, a u menších hotelů není neobvyklé, že tato doba může činit například pouze 5 let.
Pravidlem také je, že smlouva obsahuje možnost prodloužení doby spolupráce. Podmínky této opce pak bývají nastaveny tak, že k prodloužení dojde automaticky, pokud manažer hotelu naplní stanovené cíle a oznámí vlastníkovi uplatnění této opce. V takovém případě tak k prodloužení smlouvy dochází i bez souhlasu vlastníka hotelu.
Odměna manažera hotelu
Manažer hotelu za svou činnost získává odměnu ujednanou ve smlouvě o řízení hotelu. Cílem manažera hotelu je mít garantovanou výši odměny, zatímco zájmem vlastníka hotelu je co nejvíce provázat výši odměny s výnosností hotelu.
Obvyklé je rozdělení odměny na dva druhy, a to základní odměnu a odměnu ze zisku. Základní odměna je nejčastěji stanovena procentem z hrubého měsíčního výnosu z provozu hotelu (průměrně v rozmezí mezi 2 až 4 %). Tímto manažer hotelu získává určitou garanci odměny nezávislé na skutečném zisku hotelu. Silnější manažeři hotelu pak mohou prosadit také stanovení minimální výše této odměny pevnou částkou, pokud by hrubý měsíční výnos byl nízký. Motivační částí odměny je pak především odměna z hrubého provozního zisku, tj. výnosy ponížené o náklady na provoz nebo také ponížené ještě o základní odměnu manažera hotelu.
Výše této odměny je pak stanovena opět procentem z tohoto zisku (v rozmezí od 8 % do 15 %), přičemž je standardní, že není stanovena pouze jedna procentuální výše. Procentuální výše odměny se může měnit s ohledem na trvání smlouvy (zpravidla dochází k postupnému zvyšování). Tato výše se může měnit také při dosažení určitých milníků nastavených podle výše dosaženého zisku (dosažení určité hranice výše zisku znamená zvýšení procentuální výše odměny).
Vedle výše uvedených odměn pak jsou hrazeny manažerovi hotelu také určité poplatky, jako například poplatek za marketing či poplatek za ochrannou známku atp.
Kontrola
Smlouva o řízení hotelu v sobě musí zahrnovat také pravidla, která umožní kontrolu činnosti a efektivity manažera hotelu. Jedním z nástrojů kontroly pak bývají tzv. výkonnostní testy. V takovém případě se nastaví určité hodnoty, kterých musí manažer hotelu docílit. Pokud manažer hotelu tyto cíle nesplní, získá vlastník hotelu určitá práva, např. právo ukončit smlouvu.
Jednou z těchto hodnot může být hrubý provozní zisk za disponibilní pokoj. V takovém případě se nastaví výše představující celkový hrubý provozní zisk vydělený počtem pokojů, které musí manažer hotelu dosáhnout. Dále může být tato hodnota stanovena podle tržby za disponibilní pokoj. Zde se výnosy za určité období vydělí počtem pokojů, které byly v tomto období k dispozici. Hodnot, podle kterých lze sledovat úspěšnost hotelu, však může být samozřejmě více.
Dalším základním způsobem, jakým by měl vlastník kontrolovat řízení hotelu, je každoroční schvalování rozpočtu hotelu (jinak také ročního provozního odhadu). Tento celkový rozpočet připravuje manažer hotelu a zahrnuje v něm provozní rozpočet hotelu (včetně odhadu výnosů a zisků), investiční rozpočet a také marketingový rozpočet.
Smlouva by následně měla obsahovat proces jednání o tomto rozpočtu, nutnost jeho schválení vlastníkem hotelu a zejména důsledky nedodržení tohoto rozpočtu.
Garance zisku
Jedním z dalších bodů smlouvy o řízení hotelu by ve prospěch vlastníka hotelu mohla být garance zisku. Toto ustanovení v podstatě garantuje vlastníkovi hotelu, že obdrží za dané období stanovenou výši zisku z provozu hotelu. Pokud tato garantovaná výše zisku není dosažena zisky z provozu hotelu, musí manažer hotelu doplatit vlastníkovi hotelu částku nezbytnou k dosažení této garantované výše z vlastních zdrojů.
Toto ujednání je samozřejmě pro manažera hotelu rizikové, a i proto je většinou toto ujednání doplněno tzv. „claw back“ klauzulí. Na základě této klauzule má manažer hotelu nárok na „vrácení“ toho, co musel v minulosti sám doplatit k dosažení garantované částky, z případných budoucích zisků hotelu (převyšujících garantovanou částku). V současné době se však od ujednání o garantované výnosnosti upouští. Sjednání této garantované výnosnosti pak obvykle znamená vyšší procentuální výši odměn z výnosů a zisků pro manažera hotelu.
Ukončení spolupráce
Smlouva o řízení hotelu by měla dále upravovat několik způsobů a důvodů pro ukončení spolupráce. Smlouva by měla opravňovat obě strany ukončit smlouvu výpovědí či odstoupením od smlouvy v případě porušení sjednaných podmínek druhou stranou. Tyto případy porušení podmínek by měly být ve smlouvě přesně specifikovány s možností dodatečné lhůty k nápravě před ukončením smlouvy. Jedním z takovýchto důvodů pro ukončení spolupráce ze strany vlastníka hotelu by mělo být nesplnění výše uvedených výkonnostních testů, které musí manažer hotelu docílit.
Dále by měla smlouva o řízení hotelu umožnit vlastníkovi hotelu ukončit smlouvu v případě prodeje hotelu. V takových případech zpravidla manažerovi hotelu náleží odstupné, jehož výše bývá stanovena vynásobením průměrné měsíční odměny manažera hotelu a počtem měsíců, které zbývají do řádného uplynutí trvání smlouvy (event. dochází ještě k násobení této částky). Smlouva by dále měla upravit ve prospěch vlastníka hotelu možnost ukončení smlouvy bez důvodu se stanovenou výpovědní dobou. I v takovém případě bude smlouva nejspíše upravovat odstupné, které musí vlastník hotelu uhradit manažerovi hotelu.
Výše jsme si představili pouze základní body smlouvy o řízení hotelu. Bude však nutné v ní upravit i další otázky, jako například vedení účetnictví, zaměstnanecké otázky či pravidla provádění údržby a investic. Správné nastavení podmínek smlouvy o řízení hotelu je základním předpokladem pro úspěšnost provozu hotelu. Pokud byste potřebovali pomoci s přípravou smlouvy o řízení hotelu či byste měli zájem o vyřešení problému v souvislosti s již uzavřenou smlouvou o řízení hotelu, neváhejte se na nás obrátit.
