Další novinkou, kterou přináší novela občanského zákoníku účinná od 1. 7. 2020, je možnost pronajímatele bytu sjednat si v nájemní smlouvě smluvní pokutu pro nájemce, který poruší své smluvní povinnosti.
DOSAVADNÍ PRÁVNÍ ÚPRAVA
Nový občanský zákoník od své účinnosti k 1. 1. 2014 smluvní pokuty pro nájemce výslovně zakazoval a k těmto ustanovením nájemní smlouvy se ze zákona nepřihlíželo. I přes uvedené se v mnohých nájemních smlouvách ustanovení o smluvní pokutě přeci jen objevovalo. Pronajímatele pokuty do nájemních smluv přidávali z preventivních důvodů i když je následně nebylo možné vymáhat.
Jediným „zajišťovacím“ institutem tak pro pronajímatele až do 1. 7. 2020 byla jistota (kauce), která nesměla přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného, a která mohla být pronajímatelem použita pouze pro úhradu dlužného nájemného a krytí skutečných škod.
NOVĚ MŮŽE PRONAJÍMATEL POŽADOVAT I POKUTU
Zmíněná novela od 1. 7. 2020 z občanského zákoníku zákaz smluvních pokut vypouští. Práva nájemníka jako slabší smluvní strany však nadále zůstávají chráněny. Jednak smluvní pokuta nesmí být vzhledem k okolnostem nepřiměřená a dále v součtu s jistotou nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Když má např. nájemník podle nájemné smlouvy povinnost složit jistotu (kauci) ve výši trojnásobku měsíčního nájemného, tak smluvní pokutu již sjednat nelze. Pokud jistota odpovídá pouze jednomu měsíčnímu nájemnému, tak je možné sjednat pokutu ve výši dvou měsíčních nájmu.
CO MŮŽE BÝT POKUTOVÁNO
Na rozdíl od jistoty, která kryje pouze skutečnou škodu, má smluvní pokuta sankční charakter. Zatímco z jistoty může pronajímatel typicky pokrýt dluh na nájmu. Pokutou může být porušení povinnosti ještě navíc sankcionováno.
Pod hrozbou smluvní pokuty tak bude moct sjednat např. zákaz rušení nočního klidu, hrazení nájemného v řádném termínu splatnosti apod. Naproti tomu není možné pokutovat výkon nájemcových práv, např. chovat v bytě zvíře (pokud je to přiměřené).
Problematickou nadále zůstává otázka zákazu kouření v bytě. Za oprávněný lze zákaz kouření jistě považovat v případě, když kouření v celém bytovém domě zakazují stanovy SVJ.
PŘÍKLAD APLIKACE
Jestli např. nájemce v řádném termínu neuhradí dlužné nájemné ve výši 15.000,-Kč, může proti této částce pronajímatel započíst 15.000,-Kč ze složené jistoty (kauce) a navíc může byt porušení smluvní povinnosti pokutováno teoreticky až do výše 30.000,-Kč.
Sjednaná smluvní pokuta však musí být přiměřená, proto např. nebude možné udělit v tomto případě pokutu ve výši 30.000,-Kč za jeden den prodlení s hrazením nájmu. Dle soudní judikatury je za přípustnou považována ještě smluvní pokuta ve výši 0,5 % z dlužné částky za jeden den prodlení. Nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud v případně soudního sporu na návrh dlužníka moderovat (snížit) na přiměřenou úroveň.
SMLUVNÍ POKUTA JAKO PAUŠALIZOVANÁ NÁHRADA ŠKODY
Při sjednávání smluvních pokut nesmí pronajímatel zapomenout na ustanovení § 2050 občanského zákoníku, které stanoví, že věřitel (pronajímatel) nemá právo na náhradu škody vzniklé porušením povinnosti, které je kryto smluvní pokutou. Jestli tedy např. nájemní smlouva stanoví pokutu za poškození bytu, nevznikne pronajímateli ze stejného titulu nárok na náhradu škody. Ustanovení vylučující toto zákonné ustanovení a umožňující vedle smluvní pokuty nárokovat i náhradu škody, jsou sice v obchodních vztazích běžné, jejich platnost (přiměřenost) v nájemním vztahu, ve kterém je nájemce slabší smluvní stranou, je nejistá a bude pravděpodobně záviset až na stanovisku soudní judikatury.
Potřebujete připravit nájemní smlouvu? Neváhejte se na nás obrátit.
