Jak jsme již informovali v našem předchozím článku, Ministerstvo financí připravuje novelu zákona o dani z přidané hodnoty s plánovanou účinností od 1. ledna 2025. Tato novela již prošla připomínkovým řízením a v tuto chvíli se očekává, že bude novela zařazena k projednání a schválení v Poslanecké sněmovně.
V našem prvním článku na téma této novely DPH jsme se zaměřili na změny v oblasti pravidel osvobození od DPH a vymezení stavby pro bydlení v souvislosti se sníženou sazbou DPH a na dopady těchto změn na developerské projekty.
V tomto článku se zaměříme na nová pravidla v oblasti vzniku plátcovství DPH a jak tato nová pravidla mohou v případě jejich přijetí ovlivnit developerské projekty.
Současná pravidla registrace DPH
Dle aktuální účinné právní úpravy se plátcem DPH stane osoba, jejíž obrat za nejvýše 12 bezprostředně předcházejících po sobě jdoucích kalendářních měsíců přesáhne hranici 2 000 000 Kč.
Co se týče doby 12 měsíců, tak překročení obratu se podle účinné právní úpravy neposuzuje v kalendářním roce od 1. ledna do 31. prosince, ale tato doba je tzv. „klouzavou dobou“, a je proto nutné vyhodnocovat tuto hranici každý měsíc optikou 12 předcházejících měsíců.
V případě, že osoba překročí tuto dvou milionovou hranici obratu, stává se plátcem DPH od prvního dne druhého měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byl překročen stanovený obrat.
Tato osoba musí podat dle zákona přihlášku k registraci do 15 dnů po skončení kalendářního měsíce, ve kterém překročila stanovený obrat, plátcem DPH se však stává bez ohledu na podání této přihlášky.
Pro okamžik překročení této hranice je zásadní den uskutečnění zdanitelného plnění, jak jej definuje zákon o dani z přidané hodnoty.
V případě dodání nemovité věci, například prodeje pozemku, rodinného domu či jednotky, je dnem uskutečnění zdanitelného plnění buďto:
- den předání nemovité věci nabyvateli do užívání, nebo
- den doručení vyrozumění o provedení vkladu (změny) vlastnického práva do katastru nemovitostí ze strany příslušného katastrálního úřadu,
a to podle toho, co nastane dříve.
Pokud tedy developer, který je neplátcem DPH, prodá jednotku vzniklou v připravovaném rezidenčním projektu se dnem uskutečnění zdanitelného plnění dne 2. dubna 2024 (např. v tento den developer předá kupujícímu jednotku ještě předtím, než bude doručeno výše uvedené vyrozumění ze strany katastrálního úřadu), stává se developer plátcem DPH od 1. června 2024. V případě, že by tento developer prodal další jednotky se dnem uskutečnění zdanitelného plnění po 1. červnu 2024 (včetně), musí již z kupní ceny za tyto jednotky odvést DPH (pokud se neaplikuje určité osvobození od DPH, viz náš první článek k tomuto tématu).
Novela – doba pro počítání obratu
Hranice obratu 2 000 000 Kč pro vznik plátcovství DPH zůstává zachována. Mění se však doba, po kterou je překročení této hranice obratu posuzováno. Překročení této hranice obratu se již nebude hodnotit tzv. klouzavou dobou za 12 bezprostředně předcházejících po sobě jdoucích kalendářních měsíců.
Nově bude tento obrat počítán od 1. ledna do 31. prosince daného kalendářního roku.
Novela – vznik plátcovství
Podle připravované novely DPH by se měl zásadně změnit okamžik vzniku plátcovství DPH.
Základním pravidlem je, že v případě překročení hranice obratu 2 mil. Kč vzniká plátcovství až od prvního dne bezprostředně následujícího kalendářního roku.
Tedy, pokud by neplátce DPH překročil hranici obratu 2 mil. Kč např. v květnu 2025, stane se plátcem DPH až od 1. ledna 2026.
Z tohoto základního pravidla jsou zde však zejména dvě zásadní výjimky.
Novela – dobrovolné dřívější plátcovství
První z nich je, že pokud osoba, která překročila hranici obratu 2 mil. Kč, podá přihlášku k registraci k DPH, ve které sdělí, že se chce stát plátcem DPH po dni překročení této hranice, stane se plátcem DPH tímto dnem.
Podmínkou tohoto dřívějšího plátcovství však je, že přihláška k registraci plátcovství DPH musí být podána včas, tedy do 10 pracovních dnů (oproti současným 15 kalendářních dnům) ode dne, kdy obrat překročil 2 mil. Kč.
Novela – okamžitý vznik plátcovství při překročení druhé hranice obratu
Druhá výjimka je navázána na další hranici obratu, která je stanovena na 2 536 500 Kč (tato částka vychází z limitu 100 000 EUR stanoveného unijním právem Evropské unie).
Pokud neplátce DPH překročí v kalendářním roce tuto hranici obratu 2 536 500 Kč (ať rovnou společně s překročením hranice 2 mil. Kč či následně), stane se tato osoba plátcem DPH již následující den po dni překročení této hranice.
Jestliže tedy developer, který je neplátcem DPH, např. prodá v rámci svého developerského projektu jednotku s cenou 5.000.000 Kč (a nebude se aplikovat žádné osvobození od DPH) se dnem uskutečnění zdanitelného plnění 10. června 2025, bude tento developer plátcem DPH již od 11. června 2025 (jelikož překročil jak hranici 2 mil. Kč, tak hranici 2 536 500 Kč).
Developerovi, který je v rámci svého developerského projektu neplátcem DPH, se tak připravovanou novelou zavře výše uvedené okno (které mohlo činit až takřka dva měsíce), v rámci kterého developer po překročení hranice obratu 2 mil. Kč nebyl okamžitě plátcem, ale stal se jím až od prvního dne následujícího po měsíci, ve kterém byla tato hranice překročena.
Na výše uvedenou změnu by se developeři, kteří mají v plánu realizovat své projekty jako neplátci DPH, měli připravit nejen co se týče plánování ekonomiky jejich projektu a nastavení prodejních cen, ale také v rámci přípravy smluv uzavíraných s kupujícími.
Pro developery poskytujeme komplexní právní služby. S naším odborným poradenstvím můžete zajistit, že veškeré právní aspekty vašich developerských aktivit budou správně nastaveny, abyste mohli bezpečně a úspěšně realizovat své projekty. V případě zájmu o naše služby se na nás neváhejte obrátit.
Pokud byste se chtěli dozvědět více, sledujte tento náš web, náš Facebook, LinkedIn či Twitter (X) .
