V tomto článku bychom Vám chtěli nastínit možnosti, jakými způsoby se daní příjmy z pronájmu bytu, popsat rozdílné možnosti zdaňování u podnikatelů a fyzických osob a možnosti při uplatňování výdajů souvisejících s pronájmem bytu. S ohledem na rozdílné aspekty zdaňování příjmu u právnických a fyzických osob, se bude tento článek věnovat výhradně zdaňování příjmu z pronájmu bytu u osob fyzických.
Co se rozumí pronájmem (zákonná právní úprava pracuje s pojmem „nájem“) upravuje občanský zákoník, který definuje nájem jako přenechání věci nájemci k dočasnému užívání za úplatu (nájemné). U nájemní smlouvy bytu je potom hlavním účelem zajištění bytových potřeb nájemce. Toto je nutné odlišit např. od smlouvy o ubytování, ve které nejde o zajištění „bytových potřeb“, ale přechodné potřeby ubytování (typicky jde např. o krátkodobé přenechání bytu k užívání za úplatu přes platformu Airbnb). Pro zdaňování příjmu z ubytování totiž platí odlišná pravidla oproti příjmu z pronájmu.
Při vyplňování daňového přiznání je vždy nutné každý příjem zařadit do správného dílčího základu daně, tj. do § 6, § 7, § 8, § 9 nebo § 10 zákona o daních z příjmu (dále jen jako „ZDP“).
Příjmy z nájmu bytu se potom zahrnují do dílčího základu daně dle § 7 nebo § 9 ZDP v závislosti na skutečnosti, zdali nemovitá věc (tj. byt) je vložena do obchodního majetku. Co se rozumí obchodním majetkem bude specifikováno níže v tomto článku. Uvedené rozdělení je klíčové, neboť dle současné právní úpravy se u příjmů dle § 7 odvádí sociální a zdravotní pojištění, zatímco u příjmů dle § 9 nikoliv. Konečná výše odvedené daně (odvodů) se tedy může značně lišit. Taktéž způsob uplatňování výdajů není zcela totožný.
Je důležité zmínit, že z hlediska ZDP je předmětem zdanění i příjem z nájmu v situaci, kdy fyzická osoba pronajímá byt, který má sama v nájmu či podnájmu. Obecně se tedy uvedené způsoby zdanění uplatní i na zdanění příjmu z podnájmu bytu.
Jak zdanit příjem z pronájmu bytu u fyzické osoby podnikající?
Pokud fyzická osoba vložila byt do obchodního majetku, budou se příjmy z pronájmu tohoto bytu zdaňovat dle § 7 ZDP. ZDP obchodní majetek definuje jako „část majetku poplatníka, o které bylo nebo je účtováno anebo je nebo byla uvedena v daňové evidenci.“ Půjde tedy o situace, kdy je o bytu účtováno nebo když je byt veden v daňové evidenci.
Pokud tedy víme, že je byt v obchodním majetku a příjem bude zdaňován dle § 7 ZDP, musíme zvolit správný způsob uplatňování výdajů, neboť výdaje mají zásadní vliv na celkovou výši zdanitelného příjmu. Obecně lze výdaje uplatnit buď skutečnými výdaji, tj. výdaji, které pronajímatel prokazatelně vynaložil na dosažení, zajištění a udržení příjmu, nebo tkz. výdajovým paušálem, tedy v určité procentuální výši, bez ohledu na reálnou hodnotu výdajů. Jde tedy o zákonem umožněný fiktivní způsob, jak jednoduše stanovit výši výdajů, aniž by pronajímatel byl administrativně zatížen dokládáním jejich výše.
Výdajový paušál u příjmů z nájmu bytu zařazeného v obchodním majetku dle § 7 činí 30 % a lze jej uplatnit maximálně do výše 600 000 Kč. Uvedené se může lišit v situaci, kdyby byl byt využíván k živnostenskému podnikání (např. v rámci živnosti Ubytovací služby). V takovém případě by bylo možné uvažovat o výdajovém paušálu ve výši 60 %, a to až do částky 1 200 000 Kč. Uvedené je ale vždy nutné posoudit pro konkrétní situaci.
Jak zdanit příjem z pronájmu bytu u fyzické osoby nepodnikatele?
Pro příjmy u fyzických osob, které pronajímají byt, ale nevložili jej do obchodního majetku, se bude uplatňovat zdanění dle příjmu z nájmu dle § 9 ZDP.
Ustanovení § 9 ZDP se vztahuje na situaci, kdy příjem z nájmu nespadá pod příjem dle § 7 ZDP (výše uvedený). Jde tedy o situace, kdy pronajímatelem je fyzická osoba nepodnikající. Půjde například o osobu, která byt nabyla darem, v rámci dědictví nebo koupí, a následně byt dlouhodobě pronajímá. Nepůjde tedy o případy pronájmu formou „Airbnb“, kde pronajímatelé často poskytují služby nesouvisející s běžným pronájmem bytu (např. úklidové služby uvnitř bytu, stravování apod.), či jiné obdobné formy ubytování.
V rámci způsobu uplatňování výdajů je dána pronajímateli opět volba ze dvou možností, obdobně jako u zdaňování podnikatele. Pronajímatel tak může zvolit mezi uplatněním skutečných výdajů a výdajovým paušálem.
Výdajový paušál u příjmů dle § 9 dosahuje výše 30 % a aktuálně jej lze uplatnit nejvýše do částky 600 000 Kč (výše této částky se často mění, v závislosti na novelizaci daňových předpisů; vždy je tedy nutné zkontrolovat aktuální znění ZDP). U paušálu je nutné si uvědomit, že v případě jeho uplatnění nelze uplatňovat další výdaje (např. odpisy nebo výdaje na automobil).
V případě uplatnění konkrétních výdajů lze uplatnit např. úroky z hypotéky a pojištění vztahující se k pronajímanému bytu, daň z nemovitostí, odměnu makléři za zprostředkování nájmu, náklady na opravy a údržbu bytu, náklady na automobil, odpisy nebo platby do fondu oprav (za splnění specifických podmínek).
U nákladů na automobil lze uplatnit náklady ve výši 5 000 Kč za každý měsíc pronajímání bytu. Pokud je automobil využíván i pro osobní účely, což bude pravděpodobnější případ, lze uplatnit výdaje na automobil maximálně do výše 4 000 Kč měsíčně, tj. 48 000 Kč ročně. V obou případech je ale nutné dodržet podmínku, že pronajímatel je vlastníkem automobilu.
Při uplatnění skutečných výdajů je vždy nutné dodržet podmínku, že výdaje byly vynaložené na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů z pronájmu. Uplatnitelný výdaj by se tak vždy měl vztahovat k pronajímanému bytu. Nelze tak např. uplatnit odpisy v plné výši na pronajímanou vilu, pokud se pronajímá jen spodní podlaží vily a vrchní podlaží využívá pronajímatel jako své obydlí. Jako výdaj nelze uplatnit ani náklad na nábytek, který se nenachází v pronajímaném bytě, ale v bytě, ve kterém bydlí pronajímatel a užívá jej pro vlastní potřebu.
V rámci vyplňování daňového přiznání je nutné vyplnit i Přílohu č. 2 k Přiznání k dani z příjmů fyzických osob, kterou lze na jít na webu finanční správy: https://www.financnisprava.cz/assets/tiskopisy.
Jaká pravidla se uplatní u manželů?
Pokud jsou byty součástí společného jmění manželů (SJM), platí zákonné pravidlo, že veškeré příjmy plynoucí z pronájmu podléhají zdanění u jednoho z manželů. Pokud tedy např. manželé vlastní v SJM dva byty, není možné, aby příjem z pronájmu bytu u prvního bytu byl zdaňován manželkou a příjem z druhého bytu manželem.
Je tedy nejprve nutné zvolit manžela, u kterého bude příjem z pronájmu bytu zdaňován. Následně se uplatní obdobná pravidla uvedená výše, tj. v závislosti na okolnostech bude nutné příjem zdanit dle § 7 nebo § 9 ZDP.
Který způsob uplatňování výdajů zvolit?
Zdaňování příjmu z nájmu dle § 9 je obvykle výhodnější než zdaňování dle § 7, neboť příjem dle § 9 nepodléhá odvodům na zdravotní a sociální pojištění. Důležité hledisko je ovšem i zvolení správného způsobu uplatňování výdajů.
Před zvolením způsobu uplatňování výdajů je vždy vhodné propočítat, který způsob uplatňování výdajů je pro pronajímatele výhodnější. Výše výdajů totiž ponižuje vzniklý příjem, konečná výše daně se tak může výrazně lišit. Obecně lze říci, že pokud vlastníte automobil, máte hypotéku na pronajímaný byt a jiné prokazatelné výdaje, výhodnější může být uplatnění skutečných výdajů než výdajového paušálu. V případě uplatnění výdajového paušálu zase odpadá složitější administrativní zátěž, neboť není nutné skutečné výdaje vypočítávat ani dokládat. Vždy tak bude záležet na konkrétních okolnostech daného případu.
Při uplatňování způsobu výdajů je však vždy nutné mít na paměti, že lze zvolit pouze jeden způsob uplatňování výdajů pro všechny byty. Nelze tak např. u příjmů dle § 9 u jednoho pronajímaného bytu uplatnit paušální výdaj ve výši 30 % a u dalších dvou pronajímaných bytů uplatnit skutečné výdaje.
S problematikou týkající se pronajímaní bytů a jiných nemovitostí máme bohatou zkušenost, budete-li v této otázce či jiné otázce potřebovat, jakkoliv pomoci, neváhejte se na nás obrátit. Jsme Vám plně k dispozici.